SUPERCONDOMINIO, SERVE LA MAGGIORANZA «GLOBALE»

Si deve precisare che, «ai fini della costituzione del supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, il verde, l’impianto centrale per il riscaldamento...), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando di conseguenza a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione» (Cassazione civile, 31 gennaio 2008, n. 2305). A ciò si aggiunga che il nuovo articolo 1117-bis del Codice civile (introdotto con la legge 220/2012) ha precisato che le disposizioni in materia di condominio, in quanto compatibili, si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, o più condomìni di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.Ancora, con la sentenza 4508/2015 la Suprema corte ha statuito che «deve ritenersi non necessaria la maggioranza qualificata né tanto meno l’unanimità ma sufficiente la maggioranza semplice all’assemblea condominiale per deliberare la recinzione del cortile...», in quanto «configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore».Inoltre, il comma 1 dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che «ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale». Il successivo comma 3, prevede che, «nei casi di cui all’articolo 1117-bis del Codice civile, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5, del Codice civile, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore». Il comma 5 dell’articolo 67 statuisce che «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».Pertanto, salvo che il regolamento di condominio stabilisca diversamente, per la recinzione dell'appezzamento di terra adibito a verde occorre la maggioranza semplice di tutti i condòmini (dei quattro edifici). Qualora il numero dei partecipanti sia superiore a 60, occorre nominare un rappresentante.Infine, le spese relative alla recinzione dovranno essere sostenute da tutti i condòmini (dei quattro edifici), compresi, quindi, gli astenuti e i dissenzienti.