Civile

Nuova legge sugli immobili: con il prestito ipotecario la casa fa da bancomat

di Raffaele Lungarella

I proprietari di casa che hanno compiuto 60 anni e sono a corto di liquidità possono chiedere un finanziamento a una banca o a un altro intermediario finanziario autorizzato ipotecando i loro immobili, ma continuando ad abitarli.

Lo strumento che rende cash la casa è il prestito vitalizio ipotecario, regolamentato con la legge n.44/2015 in vigore dal prossimo 6 maggio. Un’alternativa alla vendita della nuda proprietà. Il prestito vitalizio è una forma di finanziamento già sperimentati in altri paesi (con il nome di mortgage reverse, lifetime mortgage) e già presente anche nel nostro ordinamento. Fu introdotto dall’allora ministro dell’Economia Giulio Tremonti, con la legge finanziaria per il 2006 (legge 248/2005, articolo 11-quaterdecies comma 12). Da allora non ha avuto molta fortuna, ma ora il Parlamento ci riprova, con una normativa più dettagliata e di maggior favore.

Diversamente da ciò che succede quando la banca concede un mutuo per acquistare una casa, con il prestito vitalizio l’istituto di credito mette un’ipoteca sulla casa per dare al beneficiario un finanziamento, che questi può usare come vuole. Il prestito non viene ammortizzato (come succede, invece, con il mutuo), ma il danaro che la banca ha sborsato lo rivuole indietro, naturalmente. Senza fretta, però. Il conto viene saldato, in un’unica soluzione, normalmente alla morte di chi ha ricevuto il prestito e la casa viene venduta dalla banca (o dagli eredi). A meno che il proprietario non cerchi di vendere, in tutto o in parte, l’immobile oppure su di esso conceda un usufrutto, un diritto di abitazione o di godimento oppure faccia qualsiasi altra cosa che possa ridurne parecchio il valore. In questo caso chi ha ricevuto il prestito deve saldare il suo debito entro 12 mesi dalla richiesta. Se non è in grado di farlo, la banca mette in vendita la casa a prezzo di mercato, stabilito da un perito di sua fiducia.

La vendita scatta, appunto, anche alla morte del beneficiario. Se entro 12 mesi non si trova un compratore, l’immobile viene rimesso in vendita per un altro anno ad un prezzo ridotto del 15% e si va avanti così fino a che non si riesce a piazzarlo.

Gli eredi

Chi succede deve sperare che la casa sia venduta al primo tentativo: quanto più il prezzo è superiore al debito, tanto maggiore è la somma che gli eredi possono incassare. Non devono però preoccuparsi se il prezzo non copre totalmente il debito, perché la legge ha introdotto a loro favore una clausola di salvaguardia: la banca deve accontentarsi della somma che si ricava dalla vendita dell’immobile. Possono stare tranquilli anche i compratori degli immobili: nei loro confronti non hanno effetto le domande giudiziali di contestazioni del contratto di acquisto o di qualche sua condizione trascritte dopo la registrazione del rogito nei registri immobiliari.

Vantaggi e svantaggi

Con il contratto di concessione del prestito vitalizio, banca e beneficiario possono stabilire che gli interessi e le altre spese periodiche di gestione del finanziamento siano pagate al momento in cui maturano. È una decisione, questa, che va valutata bene, perché presenta vantaggi e rischi. Se si manca all’appuntamento del pagamento periodico per più di sette volte, la banca può chiedere la risoluzione del contratto di finanziamento e la immediata restituzione di tutto quanto le è dovuto. Chi avesse la certezza di non diventare moroso in questi pagamenti dovrebbe approfittare di questa opportunità offerta dalla legge. Bisogna ricordare, infatti, che per chi sceglie di (o, più realisticamente, è costretto a) pagare anche gli interessi e le spese alla fine, cioè quando viene estinto l’intero debito, il conto può diventare molto salato, anche nel caso la somma inizialmente ricevuta dalla banca sia relativamente modesta, ma viene restituita dopo molti anni.

Le spese e gli interessi non pagati alla scadenza, sono, infatti, capitalizzati su base annua. In pratica sul prestito ipotecario le banche possono fare ciò che è ad esse vietato per gli altri tipi di finanziamento: praticare l’ anatocismo, cioè far pagare gli interessi sugli interessi.

Un decreto dello Sviluppo economico (da emanare entro tre mesi dall’entrata in vigore della legge) regolamenterà gli aspetti pubblicistici della concessione del prestito vitalizio.

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