L'esperto rispondeResponsabilità

IL CAMBIO IN FACCIATA DEV'ESSERE COMUNICATO

La domanda

In un condominio vi sono appartamenti con balconi in facciata (rivolti verso l’esterno dell’immobile, non sul cortile interno), con infissi adibiti a porte e a finestre. Un proprietario decide, in completa autonomia, di modificare un infisso di una finestra abbattendo la porzione in muratura sottostante e creando così una porta, con sbocco sul balcone.Il condomino si è giustificato asserendo che l’impresa costruttrice, all’epoca della costruzione dell’immobile, aveva redatto un progetto che prevedeva gli infissi a porta, in quelle colonne di appartamenti (su quattro piani), cosa che poi però, in fase di costruzione, non venne realizzata, creando così solo finestre.Cosa comporta questa “variante” per il condominio? Poteva agire il condomino senza avvertire l’amministratore? Era forse necessaria un’assemblea affinché il condominio prendesse atto e, se del caso, deliberasse l’assenso a tale variante, lasciando libertà agli altri condòmini di fare altrettanto? Variano i millesimi?

L’articolo 1102 del Codice civile stabilisce la possibilità per il singolo condomino di fare uso della cosa comune, in questo caso la facciata condominiale, sempre che non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. La lesione del bene comune può però anche essere intesa come lesione del decoro architettonico dell’edificio, che la giurisprudenza definisce come «l'estetica dell'edificio costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico...» (Cassazione civile, sezione II, 29 gennaio 2016, n. 1718). Nel caso di specie, bisognerà concretamente valutare se ciò è avvenuto con la trasformazione da finestra in portafinestra.Ad ogni modo, secondo il nuovo articolo 1122 del Codice civile il condomino doveva preavvertire l’amministratore, che doveva a sua volta informare l’assemblea condominiale. Per quanto, invece, riguarda le tabelle millesimali, non si ritiene vi siano motivi per una loro modifica, perché quella descritta non è un’opera che muta la proporzione tra l’edificio e la proprietà esclusiva, come richiesto dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

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