L'ASSEMBLEA NON HA POTERI DI DECISIONE SUL LASTRICO

14 Settembre 2016

La domanda

Ho l'uso esclusivo del lastrico di copertura di pertinenza del mio appartamento. Tale uso esclusivo fu concesso alle precedenti proprietarie dall'assemblea condominiale ed è stato trasferito due volte (in seguito a due vendite dello stesso appartamento mediante rogito notarile). Chiarisco che la precedente proprietaria mi ha venduto la casa nel 2007 con uso esclusivo del lastrico. La stessa aveva acquistato nel 1996 da un'altra persona, che aveva a sua volta acquistato nel 1988, con uso esclusivo a tempo indeterminato e con l'impegno di pagare le spese ordinarie.Nel 2010 l'assemblea condominiale ha chiarito che mi avrebbe consentito ancora l'uso esclusivo solo a patto dell'accollo di tutte le spese ordinarie e straordinarie. Io ho rifatto l'impermeabilizzazione al lastrico e la pavimentazione interamente a mie spese. Ora che stiamo rifacendo le tabelle millesimali, mi vorrebbero imporre l'accollo dei millesimi del terrazzo, minacciando di togliermi l'uso esclusivo. Possono farlo?

Il lastrico solare svolge una duplice funzione: fa da copertura all'edificio e costituisce una superficie praticabile e, perciò, utilizzabile come area scoperta. Il Codice civile si riferisce all'uso del lastrico solare per indicare quest'ultimo tipo di utilità, e precisa che essa può essere comune a tutti i condòmini o riservata soltanto ad alcuni, o anche a un terzo, in virtù di un idoneo titolo d'acquisto. L'utilità di copertura, invece, fa capo inevitabilmente a tutti i proprietari delle unità immobiliari sottostanti. In altri termini, al lastrico solare inteso come elemento architettonico dell'edificio fanno fronte due distinti beni giuridici distinti, perché il lastrico esprime due tipi di utilità che possono - per legge - essere attribuiti a soggetti diversi.In ogni caso, risulta difficile immaginare spazi decisionali per l'assemblea. Se l'uso del lastrico solare è stato attribuito a un condomino in virtù di un idoneo titolo d'acquisto, l'assemblea non ha né il potere di consentirgli o vietargli l'uso, né quello di modificare i criteri legali di ripartizione delle spese, che sono quelli stabiliti dall'articolo 1126 del Codice civile. Se, invece, il lastrico è destinato all'utilità comune, l'assemblea potrebbe decidere di concederne il godimento esclusivo in virtù di un contratto di locazione, ma solo se non risultasse possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i partecipanti al condominio (Cassazione, sezione seconda, 22 marzo 2001, n. 4131). Per accertare la situazione di titolarità (dell'uso) del lastrico solare, occorre eseguire un'accurata ricerca nei registri immobiliari; inoltre, il diritto potrebbe essere stato acquisito anche per usucapione ordinaria o abbreviata.

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