L'esperto rispondeResponsabilità

L'ACQUISTO DEL TERRENO GRAVATO DA ENFITEUSI

La domanda

Avendo acquistato un terreno, ignaro che fosse gravato da enfiteusi, e volendo esercitare il diritto di affrancazione, è possibile poi rivalersi delle spese sul venditore del terreno?

Il diritto di enfiteusi, come regolato dagli articoli 957 e seguenti del Ccodice civile, costituisce in capo all’enfiteuta gli stessi diritti che avrebbe il proprietario del fondo, tanto sui frutti prodotti, quanto relativamente all’utilizzazione del sottosuolo, nonchè, salvo patto contrario, il diritto di trasferire l’enfiteusi stessa a terzi, per atto tra vivi o per atto di ultima volontà, il tutto a fronte dell’obbligo di migliorare il fondo, di pagare il canone, nonchè di pagare le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo stesso.Il diritto di affrancazione consente all’enfiteuta, pagando una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo pari a 15 volte l’ammontare del canone stesso, di diventare proprietario del fondo enfiteutico.Dalla ricostruzione fatta dal lettore, risulta che egli ha acquistato il terreno gravato dall’enfiteusi: in quanto titolare del diritto di proprietà, non sussiste in capo al medesimo il diritto di affrancazione, esercitabile esclusivamente dall’enfiteuta.Il lettore potrà rivalersi nei confronti del venditore qualora l’obbligazione risulti viziata in maniera da ridurre notevolmente il valore dell’immobile – quale il caso di mancata trascrizione del diritto di enfiteusi corrente sul terreno – mediante l’azione risarcitoria prevista dagli articoli 1494 e seguenti del Codice civile.Qualora l’affrancamento fosse esercitato dall’enfiteuta, con conseguente perdita della proprietà del bene, sarà azionabile la garanzia per evizione.In tal caso, il venditore dovrà non solo risarcire il compratore del danno, secondo il disposto dell’articolo 1479 del Codice civile, ma anche rimborsare le spese di lite e quelle connesse alla condanna.

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