L'INTERVENTO SUL CAVEDIO NON È PAGATO DA TUTTI

20 Aprile 2016

La domanda

Vivo in un condominio orizzontale, composto di 4 scale e 28 appartamenti (7 per ogni scala). Gli appartamenti interni hanno i bagni che si affacciano su una chiostrina (ci sono 3 chiostrine e su ognuna si affacciano 6 appartamenti); gli appartamenti a capo schiera (6) e gli appartamenti con affaccio a nord (4) non hanno affaccio su tale chiostrina. Alcuni condomini lamentano la presenza cattivi odori per guano di piccione nelle chiostrine. L'amministratore ha proposto la pulizia di queste strutture e l'adozione di un sistema anti-intrusione a carico dei soli 18 condomini che vi si affacciano (condominio parziale). Un condomino, contrario a tale criterio di riparto, ha contattato la Asl, che ha intimato per iscritto al condominio di intervenire entro 30 giorni per la "salvaguardia dei piccioni". Il condomino in questione ritiene che, a questo punto, la spesa sia da ripartire tra tutti e 28 i condomini stante il carattere generale della richiesta pervenuta dalla Asl. Qual è il vostro parere?

Il cavedio (o chiostrina, pozzo luce) è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (come, per esempio, bagni, disimpegni, servizi, eccetera). Tale spazio si presume di proprietà condominiale e costituisce una pertinenza dell'edificio condominiale, assoggettato, pertanto, al medesimo regime giuridico del cortile comune espressamente contemplato dall'articolo 1117, n. 1, del Codice civile, salvo specifico titolo contrario (Cassazione civile n. 4350/2000). In merito alle spese relative alla chiostrina sulla quale si affacciano solo alcune delle proprietà immobiliari dell’edificio condominiale, vi sono orientamenti discordanti. Tuttavia, è da condividere la sentenza di merito del tribunale di Genova del 2011, che ha precisato che “se un'unità immobiliare non è in alcun modo collegata, né collegabile con il cavedio, ne consegue che le spese di manutenzione dello stesso dovranno essere legittimamente poste a carico di quei condomini che ne traggono utilità, ai sensi dell’articolo 1123, comma 3, Codice civile”. Nel caso in esame, visto che siamo in presenza della fattispecie del condominio parziale, si può affermare che i proprietari delle unità immobiliari che non hanno affaccio sul cavedio sono esonerati dalla partecipazione alle spese ad esso inerenti in ragione di quanto stabilito dal terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile.Ancora, nel caso in esame non rileva la circostanza che l’Asl abbia inviato una comunicazione di “carattere generale” rivolta al condominio, in quanto la Pubblica amministrazione non è a conoscenza dei rapporti interni e/o della regolamentazione della “vita” condominiale”. Infatti, una volta ricevuta la comunicazione, sarà compito del condominio prendere i dovuti provvedimenti (quindi, nel caso di specie, “intervenire entro 30 giorni per la salvaguardia dei piccioni”) ripartendo le spese tra i soli condomini legittimati, ossia tra i “18 condomini che si affacciano” sulle chiostrine.

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