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LA NATURA DELL'IMMOBILE DECIDE DEL PRELIEVO

La domanda

Nel 2012 una Spa ha ottenuto in affitto da un fallimento l'immobile e il ramo produttivo di una fonderia; nel 2013 ha concluso la cessione di questo ramo aziendale mediante atto notarile, gravato da imposta di registro. Nel 2016 rogiterà l'acquisto dell'immobile (già promesso in vendita come da relativo bando del tribunale). Dato il tempo trascorso, l'atto di compravendita sarà da sottoporre all'imposta di registro?

La disciplina è diversa a seconda della tipologia di immobile. Potrebbe trattarsi di un immobile abitativo (categoria catastale A, ed esclusione della categoria A/10), ovvero di un immobile strumentale per natura (categorie catastali A/10, B, C, D e E). Inoltre è necessario verificare se la società cedente sia o meno costruttrice (del fabbricato oggetto di cessione). Tale nozione deve essere verificata in capo alla società che ha effettuato la cessione dell’azienda. Infatti, la nozione di impresa costruttrice può essere trasferita all’avente causa in caso di conferimento di azienda, fusione, ma anche per le operazioni di scissione, le trasformazioni, cessioni o donazioni di azienda, successioni ereditarie, eccetera. Ciò in quanto vengono trasferiti tutti i rapporti attivi e passivi già facenti capo all’impresa conferente/cedente e relativi all’attività svolta con il complesso aziendale ceduto.Se si tratta di un immobile abitativo e l’impresa cedente il complesso aziendale non ha costruito il fabbricato, l’ultima impresa cedente pone in essere un’operazione esente da Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8 – bis) del decreto Iva, Dpr 633/72. In questo caso, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale dall’acquirente (il 2 o il 9 per cento). Se l’impresa che ha ceduto il ramo di azienda è costruttrice e sono decorsi più di cinque anni dall’ultima cessione (effettuata dall’impresa che ha acquistato l’azienda) l’operazione è esente da Iva e l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale. Tuttavia, l’impresa cedente può optare per l’applicazione dell’Iva manifestando la volontà nell’atto di compravendita. In tale caso l’operazione è imponibile e l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.La disciplina è diversa per le cessioni di fabbricati strumentali per natura. Se l’impresa cedente non ha acquisito la natura di impresa costruttrice (trasmessagli dall’impresa che ha ceduto il complesso aziendale), l’operazione è esente da Iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8–ter). L’imposta di registro è dovuta in misura fissa. Tuttavia, l’impresa cedente, in questo caso, può optare per l’applicazione dell’Iva. L’imposta di registro continua ad essere dovuta in misura fissa. Se l’impresa cedente è costruttrice e sono decorsi meno di cinque anni dal termine dei lavori l’operazione è naturalmente imponibile e l’imposta di registro è dovuta in misura fissa. Se sono decorsi più di cinque anni l’impresa cedente può optare per l’applicazione dell’Iva ed il registro continua ad essere dovuto in misura fissa.

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