L'esperto rispondeResponsabilità

CAPPOTTO MURI PERIMETRALI: IL PAGAMENTO È «ESTESO»

La domanda

In una casa a schiera si stanno facendo diversi lavori di ristrutturazione, lavori approvati in assemblea. Premetto che il capitolato dei lavori è stato consegnato, su insistente richiesta dei condòmini, a lavori incominciati. Il capitolato riporta la suddivisione delle voci, e dei prezzi, di tutti i lavori tra i condòmini. Si vuole fare il cappotto solo sul lato esterno laterale della prima schiera, e in capitolato c'era la suddivisione tra tutti del prezzo di cappotto esterno laterale e tinteggiatura, più altri lavori. Adesso sembrerebbe emergere che nessuno, a parte la persona che abita la prima casa a schiera, sia più favorevole al cappotto. Ma questo tipo di intervento non riguarda comunque una parte comune dell'edificio? Sembra che ora solo quel condomino debba sobbarcarsi l'intero prezzo, anche se il capitolato disponeva diversamente.Qual è il parere dell'esperto?

Occorre, innanzitutto, chiarire che è l'assemblea a deliberare l'esecuzione dei lavori e il piano di ripartizione delle spese. Il capitolato dei lavori va allegato al verbale della riunione ed è esso stesso oggetto di approvazione, in quanto contiene l'elenco e la descrizione delle opere che l'assemblea decide di eseguire. Il piano di riparto è generalmente predisposto dall'amministratore, in applicazione dei criteri legali o convenzionali di suddivisione delle spese. In proposito, è noto che le spese per l'isolamento termico dei muri perimetrali o del tetto - come quelle per l'impermeabilizzazione - si ripartiscono tra tutti i condòmini in ragione dei cosiddetti millesimi di proprietà, anche quando - di fatto - ne beneficino principalmente o esclusivamente i proprietari di determinate unità immobiliari. Le unità immobiliari non contigue ai muri perimetrali o al tetto, infatti, risultano ben isolate proprio perché sovrastate o protette da altre unità immobiliari, e non sarebbe giusto che i proprietari di queste fruissero delle utilità di isolamento senza contribuire in alcun modo alle spese per l'isolamento termico dei muri perimetrali o del tetto. Il condominio consente a tutti di realizzare economie, ma al vantaggio deve corrispondere una partecipazione alla spesa. Per le stesse ragioni, se non ci si limita a manutenere o ricostruire, ma si apporta un miglioramento alle opere di isolamento mediante l'esecuzione di opere non prescritte dalla normativa vigente, sembra ragionevole che le relative spese siano poste a carico di coloro che ne traggono vantaggio, ossia - nel caso di miglioramento della coibentazione dei muri perimetrali mediante realizzazione di un cappotto a protezione della facciata più esposta - i proprietari delle unità immobiliari contigue (salvo che dell'efficientamento energetico beneficino altri condòmini, come accade, per esempio, in presenza di impianto di riscaldamento centralizzato).

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