L'esperto rispondeResponsabilità

UNA DIFFIDA AL TECNICO CHE NON REDIGE LE TABELLE

La domanda

Nel 2014 è stato istituito il condominio ed è stato demandato ad un tecnico l'incarico di redigere i millesimi. Siamo nel 2016 e ancora non abbiamo nulla in mano (forse anche per inerzie dell'amministratore che comunque ha fornito le liberatorie dei condomini al tecnico). Una carica condominiale (il presidente dell'assemblea) o un singolo condomino (senza raccogliere firme o fare una riunione che sarebbe costosa e superflua) può presentare una diffida ex articolo 1454 del Codice civile, con intimazione a redigere i millesimi entro 15 giorni (allegando il verbale in cui si demandava l'incarico) e notificarlo all'amministratore, affinchè a sua volta lo notifichi al tecnico incaricato, o notificarlo a entrambi? L'obiettivo è di svincolarsi dal tecnico senza doverlo pagare o fargli richiedere eventuali costi. Il condominio è stato istituito a maggioranza e sono state pagate le spese per il primo anno di gestione, ma senza i millesimi è tutto bloccato.

Il condominio si costituisce automaticamente a seguito del frazionamento della proprietà unica e indivisa in una serie di proprietà divise, senza necessità di delibere assembleari o di pronunce dell’autorità giudiziaria.Quanto al caso sottoposto dal lettore, si osserva che l’articolo 1454 del Codice civile attiene al campo delle obbligazioni e dei contratti, ed è quindi inapplicabile ai rapporti condominiali. Nel caso di specie, in presenza di un contratto di opera professionale, l’amministratore può diffidare il tecnico incaricato di formare la tabella millesimale con una diffida a norma dell’articolo 1454, per il quale, alla parte inadempiente al contratto d’opera professionale, l’altra parte può intimare per iscritto di adempiere nel termine di 15 giorni con dichiarazione che decorso inutilmente al termine, il contratto si intenderà risolto di diritto. È invece assai dubbio che il singolo condomino possa far ricorso all’articolo 1454 del Codice civile, posto che egli non può impegnare la collettività dei condomini e posto che – in mancanza del consenso unanime di tutti i condomini – solo le delibere prese dall’assemblea a maggioranza sono obbligatorie per tutti i condomini (articolo 1137 Codice civile, primo comma).Va comunque da sé che, ove anche in forza della diffida di cui all’articolo 1154 del Codice civile, si pervenga alla risoluzione di diritto del contratto di incarico professionale, al tecnico incaricato spettano le competenze previste per l’opera già svolta, fatto salvo il diritto dei condomini al risarcimento danni.Discorso a sé è invece quello che attiene alla diffida del condomino all’amministratore a norma dell’articolo 1454, atteso che, in caso di inadempimento al mandato, l’amministratore può essere revocato dalla assemblea o dal giudice per gravi irregolarità e per altre inadempienze, nei termini di cui all’articolo 1129 del Codice civile, che detta una disciplina peculiare e derogatoria delle norme ordinarie sulla risoluzione dei contratti per inadempimento.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©