SI FONDONO GLI IMMOBILI CON GLI STESSI PROPRIETARI

Per gli aspetti catastali, anche se corredata da autorizzazioni edilizie, la completa fusione delle due unità immobiliari non potrà mai avvenire fino a quando permangono diritti reali diversi sulle due unità. L’impedimento deriva dalla definizione di unità immobiliare urbana riportata dall’articolo 40 del Dpr n. 1142/49: «Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente».Per disciplinare i casi della fattispecie segnalata, con la nota n. 15232 del 21 febbraio 2002 della Direzione centrale cartografia catasto e pubblicità immobiliare e ribadita anche con la più recente nota n. 23646 del 12 giugno 2012 della Direzione centrale catasto e cartografia, in caso di unità immobiliari di fatto unite, ma costituite da porzioni immobiliari su cui gravano diritti diversi, è stata data la facoltà di darne evidenza negli atti catastali. Ciascuna proprietà può essere dichiarata in catasto come porzione di unità immobiliare che si completa reciprocamente con l’altra e costituiscono nel loro insieme un unico bene. Per essere, più chiari il catasto calcolerà la nuova rendita per l’unità immobiliare reale (fusa) e la ripartirà tra le due porzioni immobiliari, che debbono essere mantenute catastalmente distinte per dare evidenza dei diversi diritti reali insistenti sulle due porzioni immobiliari. Negli atti catastali, per ciascuna porzione immobiliare, che di fatto è registrata come una unità immobiliare autonoma, è annotato il riferimento all’unità reciproca che la completa.In questi casi, la planimetria catastale riporterà il perimetro complessivo dell’abitazione e sarà replicata per ognuna delle due unità immobiliari, con la variante che in ognuna di essa sarà disegnata a linea intera la parte afferente all’unità di interesse ed a linea tratteggiata l’unità a complemento.Con tale tipo di dichiarazione, dagli atti catastali si ha evidenza della fusione di fatto, mentre permangono due unità distinte fino a quando con atto notarile non si provvederà ad unificare i diritti (al 50% ovvero 75% e 25%). Successivamente all’atto tra coniugi, o in caso di alienazione a terzi di entrambe le porzioni, si potranno definitivamente fondere le due porzioni immobiliari in una unica unità immobiliare.