L'esperto rispondeResponsabilità

CLAUSOLE CONTRATTUALI MODIFICABILI ALL'UNANIMITÀ

La domanda

Siamo un condominio di 95 appartamenti, con regolamento contrattuale steso dal costruttore e accettato nei singoli atti di compravendita. Tale complesso ha tennis e piscina, il cui utilizzo è disciplinato nel regolamento stesso. Si domanda se, fermo l'utilizzo previsto, se ne possano modificare le modalità, e, se sì, con quale maggioranza assembleare. Nello specifico, ad esempio, escludendone l'uso da parte degli ospiti, oggi ammessi tramite tagliandi, assegnati in una certa misura al mese per ogni appartamento, e concedendo la possibilità di uso esclusivo del singolo, che ne faccia domanda, oltre gli orari di chiusura.

All’interno del regolamento condominiale di tipo contrattuale vi sono clausole contrattuali (relative ai diritti dei condòmini) modificabili con il consenso scritto di tutti i proprietari, e clausole regolamentari modificabili con delibera assembleare (Cassazione civile, 943/1999, e Cassazione civile, sezione II, 23118/2015 e 3509/2015). Questo principio è stato precisato da una sentenza del 2012, la 13728, sempre della Suprema corte, secondo cui «i divieti e le limitazioni d'uso che si sostanzino in limitazioni del diritto dominicale dei singoli condòmini..., per essere invocati devono essere chiaramente specificati nelle clausole regolamentari», che in tal senso non sono modificabili a semplice maggioranza assembleare. Alla luce del principio citato, bisognerà esaminare con estrema attenzione il testo del regolamento, per verificare se sussistono divieti particolari; diversamente, l’uso dei beni comuni potrà essere modificato con delibera assembleare.

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