L'esperto rispondeResponsabilità

CHI SI DISTACCA NON PAGA LE «MAGGIORI SPESE»

La domanda

A seguito della rottura della caldaia dell'impianto termico centralizzato, l'assemblea ha deciso di autorizzare quattro condòmini a distaccarsi e di acquistare una nuova caldaia a servizio dei sei "restanti". Io non ho partecipato alla seduta. I quattro condòmini interessati si sono limitati a dichiarare la volontà di distaccarsi, senza presentare la prescritta documentazione tecnica per dimostrare che dal loro distacco non sarebbero derivati squilibri termici né aggravi di spesa per gli altri condomini. L'amministratore ha omesso di avvisare i sei "restanti" degli obblighi posti dalla legge a carico degli altri quattro.Dai conteggi effettuati soltanto nel 2015, è risultata, per il 2014, una maggiore spesa di 5mila euro, a carico dei sei serviti dall'impianto centralizzato. È possibile intervenire nei confronti dei quattro condòmini che si sono staccati, e addebitare loro le maggiori spese? In caso affermativo, con quale procedura?

Preliminarmente emerge che, a seguito della rottura della “caldaia dell’impianto termico centralizzato” nell’acquistare una nuova caldaia, in sede assembleare, su 10 condòmini quattro hanno deciso di staccarsi e gli altri sei, invece, hanno deciso di acquistare una nuova caldaia ridimensionata a servizio delle rimanenti sei unità immobiliari (il lettore, che non era presente, non avendo impugnato la deliberazione in merito al distacco dei quattro condòmini, ne ha accettato il contenuto e le relative conseguenze, sicché è indifferente la circostanza che non fosse presente in assemblea e non avesse consegnato un'apposita delega).La Corte di cassazione ha statuito che, «in caso di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, se i condòmini installano una nuova caldaia dimensionata solo alle loro esigenze, coloro che si sono distaccati sono esclusi dalla comproprietà e, di conseguenza, anche dalle spese per l'installazione e la successiva manutenzione» (Cassazione civile, n. 7182/2012).Seguendo questo orientamento giurisprudenziale, nel caso prospettato, è stata deliberata la sostituzione della caldaia, ridimensionandola in ragione delle effettive esigenze di riscaldamento degli appartamenti allacciati all'impianto centralizzato. Di conseguenza, i quattro condòmini che si sono distaccati vengono esonerati non solo dalle spese di esercizio, ma anche da quelle straordinarie e di conservazione dell'impianto termico, in quanto, non potendo più riallacciarsi all’impianto comune, non sono più titolari di alcun diritto di comproprietà.Inoltre, il Dlgs 102/2014, all’articolo 9, comma 5, lettera d, prevede che «la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, debba avvenire in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla Uni 10200 e successivi aggiornamenti». L’articolo 16, comma 8, del Dlgs citato dispone, poi, che «la ripartizione della spesa effettuata in maniera difforme dai principi evidenziati dalla norma Uni 10200 è sanzionabile da 500 a 2.500 euro».Pertanto, visto che - nel caso in questione - la nuova caldaia è stata installata per far fronte alle esigenze dei rimanenti sei appartamenti, e che gli altri quattro condòmini hanno installato sistemi autonomi di riscaldamento, non è possibile addebitare ai quattro condòmini le maggiori spese, in quanto essi sono estranei all’impianto comune di riscaldamento.In più, a seguito dell’installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori, e sulla scorta del Dlgs 102/2014, fatto salvo il consumo involontario, ognuno paga in base al (proprio) “consumo effettivo”, sicché la “maggiore spesa” di 5.000 euro dovrà essere ripartita tra i sei condòmini.

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