IL RIPARTO DEI LAVORI TRA VENDITORE E ACQUIRENTE

23 Dicembre 2015

La domanda

Sull'Esperto risponde, nella risposta a un quesito, ho letto che, in sede condominiale, «il momento decisivo per stabilire a chi, tra venditore ed acquirente, debba essere addebitata la spesa per lavori straordinari, è quello in cui si è deliberata l'esecuzione dei lavori stessi, nel senso che, se la delibera è precedente la vendita, l'onere deve essere posto in via definitiva a carico del venditore, quand'anche il consuntivo venga approvato dal nuovo condominio al termine dei lavori». Tanto premesso, qualora, secondo tale parere, l'onere in questione competa al venditore, l'azione per l'addebito della spesa in base al consuntivo deve essere promossa dal condominio (in persona dell'amministratore) direttamente nei confronti del venditore, oppure da parte dell'acquirente dell'immobile con azione di rivalsa, in quanto l'ex proprietario ha perso, per effetto della vendita, la sua qualità di condomino ed è quindi cessato il rapporto di natura reale che lo obbligava alla proprietà?

Le spese condominiali di cui al quesito sono a carico di chi era proprietario al momento in cui si è resa necessaria la spesa manutentiva. In questo senso, la Cassazione, sentenza n. 23345/2008, ha puntualizzato che «l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa, ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e, quindi, per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione».L’azione di recupero, in forza della solidarietà di cui all’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, può essere promossa dal condominio solo nel caso in cui si tratti di spesa relativa all’anno in corso e all’anno precedente. Se la spesa non attenga all’anno in corso e all’anno precedente – non sussistendo alcuna solidarietà verso il condominio – venditore e acquirente dovranno regolare i loro rapporti alla stregua delle pattuizioni tra loro intercorse, ovvero alla stregua della riferibilità della spesa al condomino proprietario al momento in cui è sorta la necessità della spesa.

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