INTERVENTI URGENTI ANCHE IN «PROROGATIO»

LA DOMANDA Il condominio ha avuto una diffida comunale perché un pezzo di cornicione è caduto sul marciapiede. L'amministratore, in prorogatio, ha dovuto fare la messa in sicurezza del palazzo per due volte, visto che l'assemblea non è riuscita ad approvare il capitolato. All'assemblea una parte dei condòmini ha votato contro la conferma dell'amministratore (ma vogliono fare i lavori) e una parte rilevante si è astenuta, con il solo scopo di bloccare i lavori straordinari, affermando che un amministratore in prorogatio non li può gestire. Per fare i lavori, coloro che vogliono cambiare amministratore sono costretti a votare per quello attuale, raggiungendo la maggioranza necessaria, o è possibile procedere ai lavori straordinari con un amministratore in prorogatio, visto che abbiamo avuto una diffida comunale e, se non li facciamo, fra tre mesi ci tocca fare la terza messa in sicurezza, con ulteriori spese? Cosa dobbiamo fare per mandare avanti i lavori senza confermare l'amministratore?

Il rinnovato articolo 1129, comma 8, del Codice civile prevede che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi». Da questa norma emerge che l’amministratore cessato dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, revoca, rinuncia eccetera) ha l’obbligo di continuare a esercitare le sue funzioni finché viene sostituito, realizzando la cosiddetta prorogatio imperii, che consente/obbliga l’amministratore a compiere gli atti di ordinaria amministrazione (tra i quali si annoverano anche l’obbligo di riscuotere i contributi condominiali e quello di erogare le spese per la manutenzione ordinari) e, comunque, a porre in essere le “attività urgenti” al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.Sicché, al riguardo, se i lavori relativi alla “messa in sicurezza” del palazzo hanno il carattere dell’urgenza, essi dovranno essere eseguiti anche dall’amministratore in regime di prorogatio.Tuttavia, l’articolo 1139 del Codice civile prevede che, «per quanto non è espressamente previsto dal capo in materia di condominio, si osservano le norme sulla comunione in generale». Ebbene, l’articolo 1105, comma 4, del Codice civile stabilisce che «se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore». Da questa norma emerge che, in caso di inerzia dell’assemblea condominiale, si può ottenere dall’autorità giudiziaria un provvedimento simile a quello che avrebbe dovuto adottare l’assemblea (sia per l’esecuzione dei lavori straordinari che per la nomina dell’amministratore).Pertanto, si può concludere che:1) se i lavori hanno il carattere dell’urgenza, potranno essere eseguiti anche dall’amministratore in regime di prorogatio;2) qualora, invece, i lavori non dovessero essere urgenti, si può sempre ricorrere all’autorità giudiziaria affinché emetta i provvedimenti che, per inerzia, l’assemblea dei condòmini non è riuscita ad adottare.

Da: Banca Dati Legale


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