IL «PESO» DEL MAGAZZINO USATO COME NEGOZIO

È bene ricordare, innanzitutto, che la tabella millesimale è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. Pertanto, i millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell’intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle spese generali.Le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico che, preliminarmente, dovrà eseguire un sopralluogo ed un rilievo delle singole unità immobiliari. Le planimetrie catastali possono essere utilizzate solo come ausilio al rilievo in quanto, spesso, non sono coerenti con lo stato di fatto. Il tecnico applicherà alle superfici delle singole stanze dei coefficienti con cui valuterà la qualità degli ambienti. In questo modo, il valore di ogni unità immobiliare dipenderà non solo dalla superficie calpestabile, ma dalla cosiddetta "superficie ragguagliata", ossia dal valore dei metri quadri dell'appartamento, moltiplicato i singoli coefficienti. Come già precisato, la differenza di valore viene determinata appunto da alcuni coefficienti, tra i quali, rilevano, a puro titolo esemplificativo: 1) “destinazione d'uso”, che serve a determinare le differenze di valore tra destinazioni d'uso differenti come appartamenti, uffici, negozi, box, magazzini; 2) “orientamento”, che riguarda l’esposizione “cardinale” dell’unità immobiliare; 3) “piano”, che considera gli effetti che derivano ad una unità immobiliare in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore, eccetera. L’elencazione dei coefficienti appena indicati non è tassativa, né esaustiva, sicché il tecnico redattore ben può eliminarne alcuni o applicarne altri che ritiene più adatti all’edificio condominiale. Tuttavia, nel momento in cui viene utilizzato un coefficiente, è giusto che venga applicato utilizzando i dovuti parametri.Nel caso prospettato, si ricordi che il coefficiente di destinazione rappresenta il rapporto diretto, in base ai valori correnti di mercato, tra le diverse tipologie (catastali) di immobili esistenti nel complesso condominiale, partendo convenzionalmente da quello delle “abitazioni”. Così, ad esempio, sulla base del coefficiente di destinazione, all’appartamento viene attribuito il valore di 1, ai negozi ad esempio viene attribuito il valore di 1,5, ai magazzini al piano terra 0,75, ai magazzini al piano interrato 0,6, e così via.Come si può notare, pertanto, in base alla categoria catastale di riferimento varierà anche il coefficiente di destinazione.Se nella redazione delle tabelle millesimali viene inserito per errore un coefficiente di destinazione catastale diverso da quello risultante dalla planimetria catastale, se ne potrà chiedere una rettifica ai sensi dell'articolo 69 disposizione di attuazione del Codice civile.Pertanto, in linea di principio, ai fini del calcolo delle tabelle millesimali non può essere indicato un coefficiente di destinazione catastale diverso da quello risultante dalla documentazione di riferimento.Tuttavia, nel caso in esame, è emerso che il lettore sta utilizzando come "negozi e botteghe" rientranti nella categoria C/1, un'unità immobiliare accatastata invece in C/2, ossia "magazzini e locali di deposito".Ebbene, al riguardo, preme ricordare che per eseguire la modifica della destinazione d'uso di un'unità immobiliare occorre che siano rispettate determinate formalità dal punto di vista urbanistico, igienico sanitario e morfologico e il Comune (in cui è ubicata l'unità immobiliare di cui si richiede la modifica di destinazione d'uso) dovrà, comunque, rilasciare tutte le autorizzazioni/concessioni del caso. In seguito, occorrerà aggiornare il catasto, indicando la nuova destinazione d'uso dell'immobile e le eventuali modifiche edilizie apportate.Sicché, in definitiva, emerge che un immobile accatastato a magazzino viene utilizzato come negozio e, pertanto, l'amministratore ha correttamente indicato la categoria catastale che risulta dallo stato di fatto di utilizzo dell'unità immobiliare, ossia negozio.Infine, qualora non lo avesse già fatto, si consiglia al lettore di regolarizzare la destinazione d'uso dell'unità immobiliare.