LA NUOVA GUAINA DEI BOX COPERTA DAL GIARDINO

Occorre distinguere i due tipi di interventi.Per quanto attiene alla manutenzione della soletta che divide il giardino dal locale sottostante, richiamerei l'applicazione dell'articolo 1126, Codice civile, secondo il quale «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno» con la precisazione di cui alla sentenza seguente della Cassazione: «L'articolo 1126 del Codice civile, nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega "ab extra", essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale» (Cassazione civile, 4 giugno 2001, n. 7472). Nella fattispecie esaminata dalla Corte, in tema di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla corte di appello, con decisione confermata per tale parte dalla Suprema corte, alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile. Nell'occasione, la Suprema corte ha precisato che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino.Diversa è invece la disciplina applicabile all'intervento che ha ad oggetto la coibentazione tra un appartamento ed un'altra unità immobiliare (box) privata. Se l'opera non fosse stata oggetto di delibera assembleare, essa sarà pagata solo dal proprietario dell'unità immobiliare alla quale è destinato il beneficio. Nel caso in cui fosse stata deliberata dall'assemblea, sarebbe necessario capire se l'intervento va a beneficio di tutto il condominio. In questo caso, dovrà essere pagato da tutti in proporzione al beneficio stesso. Nel caso in cui, invece, dalla relazione risultasse che l'unico beneficiario fosse l'appartamento del piano soprastante, temo si tratti di una deliberazione nulla in quanto non ha avuto ad oggetto un bene comune (la dispersione) ma unicamente un intervento su un bene comune di cui ha beneficiato un solo condomino.Richiamerei la seguente interessante sentenza: «È illegittima la pretesa dell'amministratore avanzata nei confronti del condomino dissenziente volta al recupero delle spese di coibentazione termica (realizzata sulle mura perimetrali esterne dell'edificio) quando l'accertamento della effettiva utilità dell'opera in termini di risparmio energetico sia impedito a causa della mancata predisposizione della relazione del calcolo termico prevista dalla legge n. 10/1991» Tribunale di Ariano Irpino, 15 novembre 2007).