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LA SERVITÙ TRASCRITTA È OPPONIBILE A TERZI

La domanda

In un atto di compravendita si legge che il compratore dovrà lasciare una striscia di terreno della larghezza di ml 4,50 allo scopo di costituire una servitù di passo pedonale e carraio del venditore, dei suoi successori ed aventi causa. Vi chiedo in che cosa consiste esattamente.

Nella fattispecie concreta, viene costituita per atto inter vivos (contratto) una servitù di passaggio ai sensi dell’articolo 1058 del Codice civile, consistente in un peso (rectius, nel diritto di passaggio) imposto su un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante), appartenente ad un diverso proprietario.Tale diritto di passaggio non solo deve essere consentito dal venditore al proprio avente causa, ma è altresì opponibile a tutti i terzi acquirenti del fondo servente se il titolo costitutivo della servitù è stato trascritto o, eccezionalmente - se manca la trascrizione - anche nell'ipotesi in cui di tale servitù si faccia menzione nell'atto di trasferimento del fondo servente, sia pure in modo indiretto attraverso il riferimento alla situazione di luoghi, ma comunque sempre con espressioni idonee a manifestare la precisa volontà contrattuale (Cassazione 99/757).La servitù, quale diritto reale, è soggetta a trascrizione ai sensi dell’articolo 2643, n. 4 del Codice civile. L'adempimento pubblicitario svolge una funzione primaria di tipo dichiarativo, volta a dirimere il conflitto tra subacquirenti, in ordine al medesimo diritto e, mediatamente, una funzione ulteriore, potenzialmente afferente alle ulteriori alienazioni del diritto di proprietà del bene gravato dal diritto parziario (ed indipendentemente dalla menzione che se ne dia negli ulteriori passaggi di proprietà: si veda Cassazione, 20817/11).Dunque - nella fattispecie concreta - se la servitù è stata trascritta, essa è opponibile non solo all'attuale proprietario del fondo servente, ma anche a tutti i suoi successivi aventi causa.La menzione nell'atto di vendita dell'esistenza del diritto di passaggio può tuttavia assumere rilevanza indipendentemente dalla precedente regolare trascrizione del titolo costitutivo; il portare a conoscenza dei subacquirenti l'esistenza della servitù vale quale implicita accettazione della stessa, superando la difettosa esecuzione della formalità pubblicitaria (così Cassazione 5158/03).

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