I RISCHI DELLA CONSEGNA PRIMA DEL ROGITO

L'immissione in possesso dell'acquirente usualmente coincide con l'acquisizione della qualifica di proprietario e quindi contestualmente al rogito di compravendita.Nulla vieta tuttavia che i contraenti pattuiscano, nell'ambito della propria autonomia negoziale e in funzione di loro specifiche e contingenti esigenze, un differimento dei tempi del sinallagma contrattuale ovvero delle rispettive obbligazioni: l'immissione in possesso antecedente – come nella fattispecie prospettata – l'acquisizione della proprietà, o successiva, ad esempio per favorire il venditore che può avere necessità di conservare per un periodo di tempo la detenzione dell'immobile compravenduto.È chiaro che queste situazioni innestano una diacronia fra il soggetto proprietario e l'occupante il bene, con l'alea che insorgano problemi ove uno dei due contraenti non adempia alle proprie obbligazioni.In caso di consegna anticipata, il rischio maggiore lo corre il venditore, che, in buona sostanza, ha eseguito la propria prestazione di consegna dell'appartamento e deve ricevere la controprestazione di pagamento da parte dell'acquirente. Ove questi non adempisse, il cedente dovrà agire per la risoluzione del contratto e ottenere il titolo giudiziale per eseguire il rilascio, se l'occupante non libera spontaneamente l'appartamento.Forse, per controbilanciare il rischio del venditore, si potrebbe prevedere una forte penale nel caso di inadempimento o semplice ritardo nel pagamento del saldo da parte dell'acquirente.Nella situazione descritta nel quesito è consigliabile prevedere specificamente nel preliminare chi affronta le spese correlate all'utilizzo dell'immobile e comunque trascrivere il contratto.