LA CLAUSOLA VESSATORIA SI CONTESTA IN GIUDIZIO

L’articolo 1123 del Codice civile, che enuncia il criterio proporzionale per la ripartizione delle spese condominiali, può prevedere delle deroghe “salva diversa convenzione”. Sicché, a volte, il regolamento di condominio (contrattuale) predisposto dall’impresa costruttrice include clausole a proprio favore, che possono essere considerare nulle e di conseguenza inefficaci. Una di queste clausole può, appunto, essere considerata quella che preveda, a favore del costruttore/venditore, l'esonero delle spese condominiali “fino a quando tali unità rimangono vuote o comunque inutilizzate” e, quindi, senza che venga indicato un termine di durata del predetto esonero.Preliminarmente, si deve rilevare che una pattuizione di questo genere può essere considerate condizione meramente potestativa sospensiva (cioè la sua efficacia è sospesa e dipende dal mero arbitrio del costruttore). Il contratto o la clausola dello stesso, che subordina ad essa l’assunzione di un obbligo, è invalida così come prevede l’articolo 1355 del Codice civile. È proprio questo il caso della clausola regolamentare in questione, in cui l’obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali è sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento che dipende esclusivamente dall’arbitrio del costruttore. A tal proposito, sembra utile indicare quanto statuito dalla la Corte d’Appello di Genova, 23 agosto 1996, n. 728 secondo cui «[omissis] la clausola in esame, facendo dipendere l’obbligo della futura contribuzione alle spese, esclusivamente dall’arbitrio del soggetto obbligato, costituisce una condizione meramente potestativa, donde la sua nullità ex articolo 1355 del Codice civile. Invero, l’esenzione della società costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione, senza l’apposizione di un termine temporale finale, non può non ritenersi illegittima, siccome idonea a protrarre sine die una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita [omissis]».Occorre, peraltro, precisare che per la disposizione predetta (indicata all’articolo 36 del regolamento), si ritiene anche applicabile la disciplina delle clausole vessatorie, in quanto trattasi di clausole (illegittime) che, seppur in buona fede, determinano a carico del condominio/consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.Inoltre, si precisa anche che non è stato individuato un termine entro il quale il predetto esonero possa essere considerato valido (neanche la nota sentenza della Corte di cassazione, la n. 5975/2004, indica un termine al riguardo). Tuttavia, per consuetudine, è stato affermato che è legittimo l’esonero in favore dell’originario costruttore, parziale o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purché lo stesso non abbia durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.Fatte queste doverose premesse, è pacifico affermare che l’articolo 36 del regolamento contrattuale, oggetto del quesito, è da considerarsi clausola di natura contrattuale iniqua che il costruttore/venditore ha imposto agli acquirenti. Sicché, al fine di rendere inefficace la predetta clausola (qualora il costruttore/venditore non voglia spontaneamente corrispondere le spese comuni per le unità immobiliari rimaste invendute), gli acquirenti/condomini dovranno agire in giudizio (previo esperimento del procedimento di mediazione) per far valere i propri diritti.