L'esperto rispondeResponsabilità

I REGOLAMENTI CONTRATTUALI «BLOCCANO» GLI ANIMALI

La domanda

Nel 2005 ho acquistato un appartamento in un condominio di nuova costruzione, e lo statuto condominiale prevedeva il divieto di tenere animali negli appartamenti. Tutti i condòmini hanno approvato questo regolamento contrattuale.Il costruttore ha tenuto per sé due appartamenti al piano terra e dopo la riforma condominiale, entrata in vigore a giugno 2013, che prevede siano nulli i vecchi regolamenti in tema di limitazioni agli animali, ha affittato uno dei suoi appartamenti a una inquilina con il cane, asserendo di poterlo fare, non prima di aver fatto firmare una dichiarazione con cui l'inquilina stessa lo esonera da ogni responsabilità qualora gli altri condòmini promuovessero azioni per fare allontanare il cane.Il costruttore, però, sapeva benissimo, quando ha affittato l'immobile, che il regolamento è di natura contrattuale. Infatti, è stato proprio lui a redigerlo: alla luce di questo fatto, ha valore la dichiarazione che lo esonera da responsabilità? E le nuove norme sono retroattive anche per i regolamenti condominiali contrattuali?

La legge di riforma del condominio (legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha introdotto, all’articolo 1138 del Codice civile, il 5° comma, il quale prevede che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».La norma recepisce i princìpi che la giurisprudenza ha elaborato nel tempo, proprio con riferimento alla disposizione contenente il divieto di detenzione di animali negli spazi privati. Tuttavia, occorre distinguere l’ipotesi in cui la clausola sia contenuta in un regolamento assembleare da quella in cui essa faccia parte di un regolamento contrattuale.Al riguardo, si precisa che il regolamento di natura assembleare, in base all’articolo 1138, 4° comma, del Codice civile, approvato dall’assemblea dei condòmini con il voto non della totalità, ma solo della maggioranza dei proprietari, non può contenere clausole che limitino o pongano, comunque, menomazioni al diritto di proprietà dei condòmini. Fra le clausole in questione devono ritenersi incluse quelle recanti il divieto di tenere negli appartamenti animali domestici, posto che tali disposizioni incidono, limitandola, sulla facoltà di godimento degli appartamenti.Pertanto, in base al principio di libertà del singolo condomino di poter godere e disporre come meglio crede della proprietà esclusiva, la detenzione degli animali domestici rientra nelle facoltà di godimento dell'immobile da parte del proprietario.Dunque, il divieto non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, ma solo in un regolamento di natura contrattuale, dal momento che solamente con il consenso unanime è possibile limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà.Inoltre, in materia di clausole contenute in un regolamento contrattuale, una recente sentenza della Corte di cassazione, la 5657/2015, ha statuito che «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto». Ovviamente, il principio richiamato vale per l’acquirente, ma ancor più per il conduttore (nel caso di contratto l’unità immobiliare venga data in locazione).Inoltre, è bene precisare che la norma approvata con la riforma, oltre a non essere annoverata tra quelle inderogabili del Codice civile, non può nemmeno essere applicata retroattivamente nel caso in cui si ponga in contrasto con una clausola contenuta in un regolamento di natura contrattuale. Sicché il relativo divieto dovrà continuare a essere rispettato daii componenti del condominio.Pertanto, nel caso descritto dal quesito, il costruttore, conscio del divieto in questione, doveva informare il conduttore, il quale, presumibilmente, con la sottoscrizione del contratto di locazione ha anche accettato espressamente il contenuto del regolamento contrattuale. Inoltre, come già precisato, il 5° comma dell’articolo 1138 del Codice civile non ha efficacia retroattiva e, quindi, il divieto contenuto nel regolamento contrattuale dovrà continuare ad essere rispettato.

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