ARRETRATI DOVUTI PER LE TABELLE ERRATE

La Corte di cassazione, con la sentenza 5690 del 10 marzo 2011, ha specificato che, «se qualcuno ha tratto vantaggio dall’utilizzo, a riparto spese, delle tabelle obsolete, errate perciò inattendibili, non può escludersi che debba versare quanto non ha precedente dato rispetto al dovuto». In questo caso il condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere l’azione d’indebito arricchimento, prevista dall'articolo 2041 del Codice civile, nei confronti del condomino che ha ufruito di tale vantaggio. L’azione di indebito arricchimento si prescrive nel termine ordinario di 10 anni, secondo l’articolo 2946 del Codice civile. Inoltre, l'articolo 2935 del Codice civile, in relazione al momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, stabilisce che la prescrizione «incomincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può esser fatto valere». Sicché, per poter esercitare il diritto al risarcimento del danno o a essere indennizzati, è indispensabile che chi subisce il danno sia adeguatamente informato non solo dell’esistenza del danno stesso, ma anche della sua ingiustizia, non potendo altrimenti riscontrarsi nel suo comportamento l’inerzia che è alla base della prescrizione (Cassazione civile, 21 febbraio 2003, n. 2645).Pertanto, da quanto detto e dal combinato disposto degli articoli 2935 e 2946 del Codice civile, avendo un condomino informato solo pochi giorni fa l’amministratore che l’area antistante il suo box è di proprietà esclusiva, quando invece si reputava comune (a far tempo dal 2001), si può affermare che il condomino, qualora non voglia provvedervi bonariamente, sarà costretto, sulla base dell’esperimento dell’azione di indebito arricchimento, a corrispondere anche le quote arretrate delle relative spese condominiali.Al riguardo, si tenga presente che la modifica delle tabelle millesimali non può avere efficacia retroattiva e, anzi, può produrre effetti solo dal momento della loro approvazione. Inoltre, per quel che riguarda le spese da sostenere per il ricalcolo dei millesimi, la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) ha integrato l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il quale prevede che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espresse nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, 2° comma, del Codice – ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio – nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».Sicché, dalla norma citata emerge che, qualora l’incremento di superficie abbia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione; altrimenti, qualora la variazione non sia rilevante, la modifica delle nuove tabelle sarà sostenuta da tutti i condòmini.Infine, la modifica delle tabelle millesimali non incide sulla rendita catastale, in quanto quest’ultima rappresenta la redditività dal punto di vista fiscale che l'agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile. Essa, in altre parole, rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte. L'agenzia delle Entrate, infatti, suddivide il territorio in zone omogenee, quindi ripartisce gli immobili di ciascuna zona in categorie e classi catastali. A ogni unità immobiliare viene associata la consistenza catastale sulla base della dimensione, espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.