L'esperto rispondeResponsabilità

NIENTE SPESE ASCENSORE SE NON SI ACCEDE ALLE SCALE

La domanda

In un regolamento condominiale, con riferimento all'edificio "A", è corretto esonerare dalle spese di esercizio dell'ascensore, da sempre esistente, dalle spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale, dalle spese per impianti igienici, le autorimesse in proprietà senza appartamento, con accesso dalla strada, inserite nello stesso edificio "A"? È corretto esonerare dalle stesse spese una unità immobiliare inserita in parte nell'edificio "A" e in parte nell'edificio "B", uniti a schiera, con ingresso nell'edificio "B", il quale ha il suo regolamento?

Il regolamento condominiale assembleare, che può essere approvato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore, non può derogare ai criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese (articolo 1123 del Codice civile). Ne consegue che le eventuali tabelle di ripartizione approvate in assemblea possono sempre essere riviste o impugnate quando risultino redatte in difformità dal criterio di ripartizione applicabile al tipo di spesa cui si riferiscono.La legittimità o meno della delibera di approvazione o modifica del regolamento o delle tabelle dipende, dunque, dalla corretta applicazione del criterio legale di volta in volta applicabile, che spesso è tutt'altro che pacifico. In relazione agli impianti igienici, l'esonero dei proprietari delle autorimesse che ne siano privi è una soluzione indubbiamente corretta. Non vi sarebbe alcuna ragione per coinvolgere nella spesa per un impianto comune i condòmini le cui unità immobiliari non siano a quell'impianto connesse. È in linea con la giurisprudenza prevalente anche l'esonero degli stessi condòmini dalle spese per la pulizia e l'illuminazione del vano scale e per l'esercizio dell'impianto di ascensore.L'ultima decisione della Cassazione sul punto, benché non più recente, distingue le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, dirette alla loro conservazione o ripristino, dalle spese di pulizia e illuminazione. Le prime andrebbero ripartite per metà in ragione dell'altezza e per metà in ragione del valore (articolo 1124 del Codice civile). Per le seconde si seguirebbe il criterio della effettiva utilità espressa dalle scale (nella sentenza della Cassazione del 12 gennaio 2007, n. 432, si richiama, a proposito, l'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile). A tal fine occorre tenere prioritariamente conto dell'altezza del piano e si suppone che sia pienamente lecito escludere tutti i condòmini che non hanno accesso al vano scale: siano essi proprietari di autorimesse, di locali con accesso dalla strada o di appartamenti che, pur parzialmente compresi nel medesimo edificio, siano serviti da un altro vano scale.In sostanza, pare che il riparto delle spese per scale e ascensore segua il criterio dell'utilità, che potremmo definire "giuridica", per le spese di conservazione e ripristino: tutti coloro che partecipano alle economie connesse allo sviluppo in altezza dell'edificio devono partecipare, in una certa misura, alle spese che questo sviluppo in altezza comporta; e segua, invece, il criterio dell'utilità che potremmo definire "effettiva" per le spese legate al godimento. Tale ultimo criterio non riflette il concreto uso che ciascun condomino faccia delle scale, in relazione alle sue abitudini o alle sue scelte di utilizzazione più o meno intensa della sua unità immobiliare, ma l'obiettiva utilità che la parte comune esprime in favore della sua unità immobilare: del resto, la nozione stessa di utilità è legata alle possibilità di utilizzazione, e non all'uso concreto.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©