I CRITERI PER UNA «DIVERSA» DIVISIONE DEI COSTI

La derogabilità dell'articolo 1123 del Codice civile, espressamente prevista dal 1° comma, ha origine anche da quanto stabilito dall'articolo 1138 del Codice civile. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma). La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condòmini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti. In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è nulla.Tuttavia, se i beni comuni sono destinati a servire i condòmini in misura diversa - a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene e alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi – e, quindi, vi è la possibilità per i singoli condòmini di un diverso uso e godimento, a prescindere dall'entità delle quote, in tali situazioni il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al 2° comma dell'articolo 1123 del Codice civile. Inoltre, il secondo comma citato non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condòmini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.Infine, il 3° comma dell'articolo 1123 del Codice civile sviluppa il principio del "condominio parziale", prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire non i singoli condòmini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.Sicché occorre capire che cosa l’amministratore intenda per “derogabile”. Infatti, se la conformazione strutturale dell’edificio fa sì che le spese condominiali vengano suddivise in base al 2° o al 3° comma dell’articolo 1123 del Codice civile, allora è pacifico affermare che la "normale" ripartizione delle spese, ex 1° comma dell’articolo 1123, viene derogata. Invece, qualora si volesse ovviare - per altri motivi o ragioni - ai principi di "ripartizione delle spese" previsti dall’articolo 1123, occorre l’unanimità del consenso dei condòmini.