CONDOMÌNI MINIMI: RIMBORSO SOLO PER SPESE URGENTI

Le spese per la riparazione del tetto si ripartiscono in ragione del valore di ciascuna delle unità immobiliari sottostanti (cosiddetti millesimi di proprietà). Detto questo, nel caso esposto dal lettore, il proprietario del primo piano avrebbe dovuto convocare un'assemblea di condominio per deliberare l'esecuzione dei lavori e, in caso di impossibilità di adottare una deliberazione, ricorrere al giudice per l'adozione dei provvedimenti necessari. Solo in caso di immediata e impellente necessità avrebbe potuto provvedere direttamente e pretendere il rimborso. Già da tempo, in effetti, la Cassazione ha avuto modo di affermare l'applicabilità della disciplina del condominio anche al caso in cui le unità immobiliari che presentano parti comuni siano soltanto due, proprio in una controversia in cui uno dei due condòmini chiedeva il rimborso delle spese sostenute per opere non urgenti eseguite di sua iniziativa (Cassazione, sezioni unite, 30 gennaio 2006, n. 2046; nello stesso senso, più di recente, Cassazione, sezione II, 14 aprile 2015, n. 7457). Le sezioni unite hanno negato il rimborso in applicazione della disposizione dettata in materia di condominio, che richiama lo stringente requisito dell'urgenza come presupposto necessario per il rimborso (articolo 1134 del Codice civile), anziché la più permissiva nozione di "trascuranza degli altri partecipanti" cui si riferisce la corrispondente norma dettata in materia di comunione (articolo 1110 del Codice civile).La conclusione è oggi rafforzata dalla norma contenuta nel nuovo articolo 1117-bis del Codice civile, che dichiara espressamente applicabile, in quanto compatibile, la disciplina del condominio a tutti i casi in cui più unità immobiliari presentino parti comuni.Per completezza, occorre rilevare che la giurisprudenza tende a escludere anche l'azione di arricchimento ingiustificato per il caso in cui un condomino abbia eseguito di propria iniziativa opere non urgenti, anche se necessarie o utili (Cassazione, sezione II, 15 novembre 1994, n. 9629). Nulla vieta, tuttavia, di riconoscergli volontariamente un contributo nella misura dei risparmi conseguiti, sia pure stimati in via prudenziale.