ALLINEAMENTO DI VOLTURE PRIMA DELLA CESSIONE

L’articolo 19, comma 14, del Dl 78 del 2010, convertito con modificazioni dalla legge 122 del 2010, ha introdotto rilevanti novità in tema di tenuta dei registri catastali, disponendo che «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti... devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. La stessa norma dispone poi che «...prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari». Da ciò si ricava che, mentre la mancanza di "conformità oggettiva" tra quanto esistente nella realtà di fatto e quanto riportato negli atti pubblici o privati con cui si attua, ad esempio, una compravendita immobiliare è sanzionata con la nullità, la mera mancanza di "conformità soggettiva" tra gli intestatari che risultano dagli atti catastali e quelli che risultano dai registri immobiliari non comporta la stessa sanzione. Quest’ultima verifica, infatti, rientra fra le attività che devono normalmente esercitare i notai e riguarda unicamente la sfera della loro responsabilità. Per soddisfare l'obbligo di diligenza previsto dalla norma, sarebbe quindi sufficiente che il notaio non rilevi contrasto fra l'intestatario catastale del bene e il soggetto a cui favore è eseguita l'ultima trascrizione nei registri immobiliari. Nell’ipotesi in cui tale conformità manchi, perché ad esempio è stata omessa la voltura di uno o più atti, si ritiene generalmente necessario procedere all'allineamento prima della stipula del nuovo atto, o almeno al momento della relativa trascrizione.Ad ogni modo è opportuno, anche a livello puramente deontologico, che il notaio dia conto di eventuali anomalie di questo tipo, riportando negli atti tutti gli elementi utili per individuare con esattezza i beni e i diritti oggetto di compravendita.