VA RIMOSSA LA COPERTURA NON DENUNCIATA

L’articolo 19, comma 14, del Dl 78/2010, convertito nella legge 122/2010, prevede, per finalità fiscali, che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, fatti salvi i casi di difformità di lieve entità. Relativamente alle eventuali irregolarità urbanistico-edilizie delle costruzioni, si deve sottolineare che esse non possono essere sanate dall’intervenuta rispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale. In merito alla copertura di una parte del terrazzo, se questa è avvenuta su tutti i lati con strutture non precarie, si integra la fattispecie di aumento della superficie utile, con conseguente difformità parziale a norma dell’articolo 34 del Dpr 380/2001, testo unico edilizia, che prevede la rimozione delle opere. Ove si sia invece in presenza dell’installazione di una tettoia aperta ai lati, la giurisprudenza (da ultimo Consiglio di Stato, sezione VI, n. 319/2015) qualifica la stessa, anche se in aderenza a un muro preesistente, non come manutenzione straordinaria, bensì come aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio con modifica del prospetto, salvo che abbia natura assolutamente precaria e sia di modeste dimensioni. Considerato che allo stato di fatto non corrispondono la regolarità catastale e quella urbanistico-edilizia, la copertura dovrà essere rimossa.Si segnala, infine, che dal punto di vista civilistico la Cassazione (sezione II, sentenza 3892/2012) ha affermato che la sanzione della nullità del contratto di compravendita immobiliare non è prevista per le difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, salvo il caso di difformità totale. Anche nel caso si condivida questo orientamento giurisprudenziale in ordine alla commerciabilità, permane, però, il potere dell’amministrazione di sanzionare l’opera abusiva.